Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht 2026: Wer braucht sie?

Kurzantwort: Wer eine Immobilie vermietet, braucht laut Stiftung Warentest (Stand April 2024) in der Regel eine eigene Haftpflichtpolice für Gebäude und Grundstück. Wer im eigenen Haus wohnt, ist laut Stiftung Warentest (Stand April 2024) meistens bereits über die Privathaftpflicht abgesichert. Eine gesetzliche Pflicht zum Abschluss nennen die von uns gelesenen Quellen nicht – wohl aber eine gesetzliche Haftung des Eigentümers.

Dieser Ratgeber erklärt, wann diese Police sinnvoll ist, worauf es bei Deckung und Zusatzbausteinen ankommt und welche Pflichten Eigentümer haben. Wir sind Tippgeber und bieten keine Versicherungsberatung: Die Einordnung für Ihren konkreten Fall übernimmt der Vergleichsrechner beziehungsweise der Versicherer.

Was ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sichert Schäden ab, die von einem Grundstück oder Gebäude ausgehen und für die der Eigentümer geradestehen muss. Typische Beispiele sind ein Passant, der auf einem ungestreuten Gehweg stürzt, oder Teile des Gebäudes, die sich lösen und jemanden verletzen.

Wichtig für die Einordnung: Es geht nicht um Schäden am eigenen Gebäude, sondern um Ansprüche Dritter, etwa von Passanten, Besuchern oder Nachbarn. Den Schutz für das Gebäude selbst regelt eine andere Versicherung, zum Beispiel die Wohngebäudeversicherung.

Warum Eigentümer haften können

Die Grundlage bildet das Bürgerliche Gesetzbuch. Nach § 823 Absatz 1 BGB muss jeder, der vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, den entstandenen Schaden ersetzen (Stand Oktober 2026, gesetze-im-internet.de).

Für Gebäude gibt es eine eigene Regel: § 836 Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Besitzer eines Grundstücks Schadenersatz leisten muss, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteile einstürzen oder sich ablösen und das auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Die Ersatzpflicht entfällt, wenn der Besitzer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat (Stand Oktober 2026).

Wer braucht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Vermieter

Laut Stiftung Warentest (Finanztest 5/2024, Artikel vom 17. April 2024) brauchen Vermieter diese Police meist. Die Verbraucherzentrale weist in ihrem Ratgeber zu Schnee und Glätte (Stand Januar 2026) darauf hin, dass bei vermieteten Gebäuden die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung einspringt, wenn etwa Schneebretter oder Eiszapfen jemanden verletzen.

Selbstnutzer im eigenen Haus

Für selbst bewohnte Immobilien reicht laut Stiftung Warentest meistens die Privathaftpflicht (Stand April 2024). Die Verbraucherzentrale beschreibt es ähnlich: Bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern kommt die private Haftpflichtversicherung auf (Stand Januar 2026). Ob Ihre Police das tatsächlich einschließt, steht in den Versicherungsbedingungen. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber zur Privathaftpflicht.

Eigentümer mehrerer Einheiten und Eigentümergemeinschaften

Laut Stiftung Warentest brauchen Eigentümergemeinschaften immer eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung (Stand April 2024).

Worauf es bei der Deckung ankommt

Stiftung Warentest nennt mindestens 10 Millionen Euro Deckungssumme als sinnvolle Größenordnung (Stand April 2024). Außerdem sollten Sie auf folgende Punkte achten:

• Öltank: Die Haftung für Öltanks bis 5.000 Liter im Gebäude ist laut Stiftung Warentest meist mitversichert. Bei unterirdischen oder größeren Tanks fehlt der Schutz oft; dann ist eine Gewässerschadenhaftpflicht nötig (Stand April 2024).
• Bauvorhaben: Übersteigt die Bausumme die versicherte Summe, ist laut Stiftung Warentest zusätzlich eine Bauherrenhaftpflicht sinnvoll (Stand April 2024).
• Vertragsbedingungen: Welche Gebäude, Grundstücke und Nebenanlagen eingeschlossen sind, regelt der jeweilige Tarif. Lesen Sie die Bedingungen vor Vertragsabschluss.

Streupflicht und Haftung im Alltag

Laut Verbraucherzentrale (Stand Januar 2026) müssen Hauseigentümer Gehwege und Zufahrten räumen und bei Eisglätte streuen. Sie können diese Aufgabe per Mietvertrag oder Hausordnung auf Mieter übertragen, bleiben aber selbst verantwortlich. Mieter mit Räumpflicht sind laut Verbraucherzentrale über ihre eigene private Haftpflicht abgesichert (Stand Januar 2026).

Weitere Hinweise der Verbraucherzentrale: Eine Gebäudeversicherung deckt den Einsturz durch Schneelast meist nicht; dafür brauchen Eigentümer einen Zusatzbaustein für Elementarschäden (Stand Januar 2026). Wie dieser Schutz funktioniert, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Wohngebäudeversicherung.

Was kostet die Versicherung?

Die Preise unterscheiden sich stark. Laut Stiftung Warentest lässt sich ein Mehrfamilienhaus ab 43 Euro im Jahr versichern, bei einem ungünstigen Anbieter kann es das Achtfache kosten (Stand April 2024). Das ist ein Beispiel aus einem Test von 2024, kein aktueller Tarifpreis. Was Ihr Gebäude kostet, hängt von Größe, Nutzung und Leistungsumfang ab.

Vermieter können die Kosten unter Umständen über die Nebenkosten weitergeben: § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung nennt namentlich die Kosten der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug (Stand Oktober 2026). Ob und wie das im Einzelfall gilt, richtet sich nach dem Mietvertrag; hierzu gibt Ihnen ein Mieterverein oder Vermieterverband Auskunft.

Fazit

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist vor allem für Vermieter und für Eigentümergemeinschaften ein Thema. Eine gesetzliche Pflicht zum Abschluss nennen die ausgewerteten Quellen nicht, die Haftung des Eigentümers besteht aber unabhängig davon. Selbstnutzer sind laut Stiftung Warentest meist über die Privathaftpflicht abgesichert, sollten das aber in den Bedingungen prüfen. Bei der Auswahl zählen Deckungssumme, Leistungsumfang (zum Beispiel Öltank, Bauvorhaben) und die Bedingungen, nicht allein der Preis. Einen Überblick über Tarife bietet der Vergleichsrechner.

Häufige Fragen

Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Pflicht?

In den von uns ausgewerteten Quellen (Stiftung Warentest, Verbraucherzentrale) findet sich keine gesetzliche Pflicht zum Abschluss. Die Haftung des Eigentümers ergibt sich aber aus dem Gesetz, etwa aus §§ 823 und 836 BGB.

Reicht die Privathaftpflicht für mein selbst bewohntes Haus?

Laut Stiftung Warentest reicht sie meistens (Stand April 2024). Entscheidend sind die Bedingungen Ihres Vertrags; fragen Sie im Zweifel Ihren Versicherer.

Brauche ich zusätzlich eine Bauherrenhaftpflicht?

Laut Stiftung Warentest ist eine Bauherrenhaftpflicht sinnvoll, wenn die Bausumme die versicherte Summe übersteigt (Stand April 2024).

Kann ich meine Streupflicht auf Mieter übertragen?

Laut Verbraucherzentrale ja, per Mietvertrag oder Hausordnung. Verantwortlich bleibt der Eigentümer (Stand Januar 2026).

Quellen

• Stiftung Warentest: Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht – Diese Police brauchen Vermieter (Stand April 2024)
• Verbraucherzentrale: Schnee, Eis, Glätte – Ihre Pflichten und sinnvolle Versicherungen (Stand Januar 2026)
• § 823 BGB Schadensersatzpflicht und § 836 BGB Haftung des Grundstücksbesitzers
• § 2 BetrKV Aufstellung der Betriebskosten